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房子按套内面积卖,并不能降房价,还或许让你住不舒畅

2019-02-24 10:02:51  来历:明源地产研究院  点击()  我要谈论(0)
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2月18日,住所和城乡建造部官方网站发布了《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住所和城乡建造范畴全文强制性工程建造规范揭露寻求意见的告诉》

《告诉》里有这么一句话:“住所修建应以套内使用面积进行买卖。”

这句话让许多买房人激动,由于咱们从亲身经历,还有一些自媒体的稿件中,知道曩昔一向都是“买100平的房子实践只需70平”,其他被“公摊”了。

甚至还有一些人责备这是地产商的“奸刁”、“诡计”、“霸王条款”……

现在总算能够“买100平的房子得100平”了,对买房者来说似乎是天大的功德?

明源君想说的是,从一个寻求意见稿到法规落地需求较长的时刻。即便将来《告诉》里的寻求意见稿落地,并且终究影响修改了《商品房出售处理办法》,那么:

1、即便往后卖房都按套内面积核算,一套房子的总价也并不会下降,每平方米房子的名义均价反而会大幅度上升。

2、曩昔并没有哪个开发商会成心把公摊面积做大,这样并不能带来任何优点。未来短期内,假如咱们一味寻求“套内面积”,而不注重公摊面积和配套,部分小开发商再成心投合这种心态。部分楼盘的质量、舒适度反而会下降

以下细细来说。

1

算账方法变了,房子总价不会变

“套内面积”单价远大于“修建面积”单价

首要,咱们来看看,房子价格到底是怎样断定的。

一般来说有2种:

第一种,就是看商场、客户能承受什么样的价格。也就是卖多少钱能卖掉,就卖多少钱。这个叫“商场定价法”。

第二种,就是算自己用了多少本钱,再加上必定份额的赢利。简略来说,一个楼盘的本钱包含“地价+税费+建安(规划修房)本钱+处理本钱+财政本钱(借钱利息等)+其他费用)。这个叫做“本钱定价法”。

现在看来,非限价区域,一般是用商场定价法;限价区域,用本钱定价法的比较多

用商场定价法的,不管是按修建面积仍是套内面积核算,都只需定一个能卖出去的价格。按修建面积核算时定5万,按套内面积核算时定7万,实践上并没有什么差异。

用本钱定价法的,单价是“总本钱+赢利/面积”,面积数字大,单价就低一些,面积数字小,单价就高一些。

总归,房子总价和按什么方法核算,没有联系

并且,按“套内面积”核算的单价远大于按“修建面积”核算的单价。

最近深圳有个网红楼盘:华润深圳湾瑞府。查询深圳市商场监督处理局官网,修建面积在555平的户型,修建面积单价、套内面积单价相差近8万元/平。如下图所示:vwin-套内面积

有位网友比方得好,按修建面积、按套内面积计价卖房的差异,就类似于“带皮核桃15元1斤,核桃仁30元一斤”。

并且,假如短期内,咱们过于注重“套内面积”,部分住所项目的质量和舒适度反而会有下降!

为什么呢?

2

过于着重“套内面积”和得房率

成心缩小公共区域,

会严重影响舒适度

首要,明源君想说,没有哪个开发商会成心把公摊面积做大,那样并不能带来任何优点。

由于一个楼盘的容积率,是在卖地或许报批的时分,就被定死的,也就是说,连公摊面积在内,开发商能修多少房子,其修建面积是固定的。

公摊面积每大一平米,套内面积就小一平米,而“公摊面积+室内面积”是一个固定的数字

这种情况下,开发商成心多修一些公摊面积,而成心削减房子的套内面积,这是一个伪出题,这样干没有任何优点,只需疯了才会这么干

开发商要耍的鸡贼,底子不在这儿,而是在“不算容积率”的地下室等当地。

比方把地下室挖深变成2层,引进自然光让寓居更舒适,让能赠送的面积增多,招引客户……

而这些添加的部分,不会计入修建面积,也不会计入套内面积,与咱们今日的主题实践没什么联系。

当然,也有一些楼盘的公摊面积所占份额,远大于其他楼盘,那就是“豪宅”。

为了让尖端客户住得更舒适。一家客户有2部专用电梯、电梯厅扩展、过道拓展、大堂加高拓展,甚至楼内修私家会所,这些都会让公摊面积扩展。

不过,豪宅的客户为了住得更舒适,并不在乎公摊面积所占份额扩展,他们反而情愿用更高的价格来买房。

反过来,咱们再看看,假如一味着重削减公摊面积来添加套内面积会有什么结果

公摊面积包含:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值勤警卫室等,以及为整幢效劳公共用房和处理用房的修建面积,以水平投影面积核算。

套与公共修建之间的分隔墙,以及外墙(包含山墙)以水平投影面积一半的修建面积。

咱们举例来看看,这些能够怎样缩小。

削减电梯井的面积:就要少设置电梯、把电梯变小,2梯4户变成2梯8户,大电梯变成小电梯。

削减公共门厅面积:原本很气度的门厅,能够欢迎客人,缩到最小,那就和原本旧宿舍楼相同,进单元门就是楼梯,没有厅……

削减过道面积:原本沙发大衣柜都过得去,缩小后搬迁,不拆掉底子进不去……

削减外墙面积:原本按百年宅,墙很厚,设置最高规范保温、隔音,变薄后刚刚契合国家规范就好……

总归,成心削减公摊面积,添加套内面积,献身得就是舒适度、漂亮度、质量等等

其实依据查询,之前买房客户现已越来越注重楼盘配套、公共区域,这是一种老练的体现。所以最近几年,开发商也越来越注重公共区域的打造。

假如短期内部分客户非理性寻求“套内面积”,一些小开发商再成心投合,终究或许就会呈现一些变形的楼盘:尽管套内面积大得房率高,但是住得很不舒畅。那就成为一种后退

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